確定申告は毎年の恒例であり、土地・建物を賃貸している方などは、すでに通常の準備は整っているでしょう。以下では、特別な判断を要する事項についてご説明します。

○    敷金、保証金を受け取った場合

・    返還しない部分の金額は不動産所得の収入になる。

・    契約で貸付期間の経過に関係なく返還しないことになっている場合は

契約日の年分の収入になる。

・    契約で貸付期間に応じて返還を要しないことになっている場合は返還を

要しないこととなる日の年分の収入になる。

○    権利金、更新料を受け取った場合

・    原則として受け取った年の収入になる。

・    借地権利金→更地の時価の2分の１超の権利金は譲渡所得の収入になる。

・    貸付期間が3年以上で、権利金が年間地代の2年分以上となる場合には、その権利金は「臨時所得」と呼ばれ、この臨時所得がその年の総所得金額の20％以上になるときは、特別の税額計算（平均課税）で税金を軽減することができる。

○    定期借地権の設定に伴い保証金を受け取った場合

・    預かった保証金は借地期間が満了したときには全額返還しなければならないので不動産所得の収入にはならないが、預かった保証金の運用利息相当額（※）は収入金額、必要経費と考えて各年分の所得計算をすることになっている。

※　運用利息相当額＝保証金×適正利率（10年長期国際の平均利率）

○    必要経費

・    同一生計の親族に支払った金額は必要経費にならないが、その親族がその不動産所得の収入を得るために支払った費用は必要経費として認められる。

・    赤字となった不動産所得の必要経費の中に「土地取得のための借入金の利子」がある場合には、損益通算（その赤字をその年の他の所得から差引ける）に一定の規制がある。

・    修繕費は修繕した年の必要経費だが、資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を増加させる支出は減価償却資産になり、減価償却費として各年分に亘り必要経費となる。

○    不動産所得の取扱いでは、その貸付の規模が事業的規模（大きい）なのか事業的規模でない（小さい）のかによって、若干取扱いが異なる

・    事業的規模であるかどうかの判定には形式基準として「5棟10室基準」がある。戸建であれば5棟以上、貸間やアパートであれば10室以上貸付ていれば事業的規模で行われていると判定される。

・    取扱いが異なるのは、事業専従者給与、青色申告特別控除、事業用固定資産等の損失、貸倒損失などがある。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（廣島　清量）